N
Ngọc Tuân
Guest
- Chủ đề Author
- #1
Một trong những vấn đề tồn tại chậm đưa nhà ở xã hội ra bán do công tác thẩm định giá bán nhà. Hiện có đến 2 bước để kiểm soát giá bán làm tăng thủ tục và tăng chi phí tuân thủ, như vậy không linh hoạt cho chủ đầu tư.
Thực tiễn triển khai chính sách nhà ở xã hội thời gian qua cho thấy, vấn đề giá bán, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH) được người dân hết sức quan tâm. Theo đánh giá của các cơ quan chức năng cũng như qua kết quả kiểm toán cho thấy việc xác định giá của chủ đầu tư hiện nay mặc dù được hưởng nhiều ưu đãi nhưng giá bán đến với người dân, đặc biệt người dân có thu nhập thấp còn chưa hợp lý.
Liên quan đến vấn đề này, tại buổi toạ đàm Tọa đàm trực tuyến “Gỡ nút thắt, ngăn trục lợi chính sách nhà ở xã hội”, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: chúng ta cần làm rõ giá NƠXH như thế nào là hợp lý. Bởi vì theo quy định của pháp luật hiện nay, giá bán NƠXH đã cho phép chủ đầu tư tính toán đầy đủ các cơ cấu hình thành giá bán. Đối với mỗi một dự án khác nhau thì giá bán sẽ khác nhau.
Đơn cử, đã có quỹ đất sạch rồi, chúng ta xây dựng một tòa nhà ở thì về cơ bản giá NƠXH sẽ chỉ bao gồm giá thành xây dựng khối nhà đó. Thế nhưng nếu đây là một dự án NƠXH độc lập mà chủ đầu tư phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ở trong dự án, khi đó, các hạ tầng này chủ đầu tư phải tính vào giá bán và như thế mặc dù là tiền sử dụng đất của hai loại hình dự án này đều được Nhà nước miễn nhưng chi phí của mỗi loại hình dự án sẽ khác nhau.
Bên cạnh đó, mặc dù tiền sử dụng đất đối với dự án NƠXH được Nhà nước miễn nhưng trong trường hợp phải giải phóng mặt bằng, phải làm công tác để đền bù, tái định cư thì những chi phí đó nếu Nhà nước không hỗ trợ cho doanh nghiệp, doanh nghiệp cũng phải tính vào trong giá thành. Như thế thì giá sẽ cao hơn so với các trường hợp đã có quỹ đất sạch rồi
Vì vậy, điều này nó liên quan đến chất lượng của quỹ đất, nếu địa phương bố trí quỹ đất sạch để bàn giao cho Nhà nước đầu tư, đồng thời là đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội kết nối với diện tích đất để phát triển NƠXH thì giá bán sẽ giảm hơn các trường hợp mà chủ đầu tư phải tự bỏ tiền ra.
Thực tế cũng sẽ có những trường hợp, việc xác định giá bán NƠXH chưa đúng với quy định. Ví dụ như có các trường hợp có thể phân bổ tiền lợi nhuận của phần nhà ở thương mại và NƠXH chưa phù hợp hay giá lợi nhuận định mức của các dự án NƠXH cao hơn mức quy định là 10%.
Cũng theo ông Hà Quang Hưng, một trong những vấn đề tồn tại thời gian vừa qua là việc thẩm định giá bán NƠXH. Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư sau khi xây dựng xong dự án NƠXH phải trình lên cơ quan quản lý nhà nước là Sở Xây dựng hoặc Sở Tài chính tại địa phương để thẩm định và chủ đầu tư phải đợi sau khi các cơ quan quản lý nhà nước thẩm định xong đồng ý thì mới được mở bán.
Nhiều địa phương cũng có hiện tượng theo quy định là 30 – 60 ngày có ý kiến với giá bán này, nhưng nhiều địa phương đến cả nửa năm cũng không ra được ý kiến cho chủ đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư không thể đưa sản phẩm của mình ra thị trường sớm được.
Bên cạnh đó, chúng ta lại quy định hai bước: Bước đầu tiên vẫn là thẩm định, sau khi dự án xong vẫn phải thực hiện quyết toán và việc quyết toán này vẫn sẽ là phương án chốt. Nếu chủ đầu tư bán giá cao hơn giá quyết toán thì chủ đầu tư phải trả lại cho người dân. Có thể nói, chúng ta có đến 2 bước để kiểm soát giá bán như thế là tăng thủ tục và tăng chi phí tuân thủ, như vậy không linh hoạt cho chủ đầu tư.
Từ thực tế đó, trong Nghị quyết lần này, Chính phủ trình Quốc hội quyết theo hướng cơ quan quản lý chỉ kiểm soát phần ở đằng sau. Tuy nhiên, để đảm bảo tính công khai, công bằng, minh bạch, chính xác, Nghị quyết yêu cầu chủ đầu tư chủ động theo các phương pháp tính giá bán nhà ở xã hội đã được quy định trong pháp luật, nhưng chủ đầu tư sẽ phải thuê một đơn vị tư vấn có đủ năng lực để thẩm định giá bán này trước khi chủ đầu tư công bố.
Sau khi đã hoàn thành xong dự án thì chủ đầu tư vẫn phải thuê một đơn vị kiểm toán độc lập đối với các nguồn vốn không phải là nguồn vốn nhà nước và Kiểm toán nhà nước sẽ kiểm toán các công trình sử dụng nguồn vốn đầu tư công, gửi kết quả kiểm toán này đến Sở Xây dựng để Sở có ý kiến đối với giá bán là đúng hay chưa đúng quy định; đồng thời có các chế tài nếu chủ đầu tư bán cao hơn, nếu chủ đầu tư bán thấp hơn giá quyết toán thì chủ đầu tư cũng không được thu thêm.
“Chúng tôi cho rằng quy định này sẽ tạo sự linh hoạt cho chủ đầu tư đồng thời giảm áp lực công việc cho các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương nhưng vẫn đảm bảo sự minh bạch, công bằng cho các chủ thể liên quan ở đây là chủ đầu tư cũng như là người mua được tiếp cận sản phẩm với giá bán phù hợp”, ông Hưng nhấn mạnh.
Thực tiễn triển khai chính sách nhà ở xã hội thời gian qua cho thấy, vấn đề giá bán, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH) được người dân hết sức quan tâm. Theo đánh giá của các cơ quan chức năng cũng như qua kết quả kiểm toán cho thấy việc xác định giá của chủ đầu tư hiện nay mặc dù được hưởng nhiều ưu đãi nhưng giá bán đến với người dân, đặc biệt người dân có thu nhập thấp còn chưa hợp lý.
Liên quan đến vấn đề này, tại buổi toạ đàm Tọa đàm trực tuyến “Gỡ nút thắt, ngăn trục lợi chính sách nhà ở xã hội”, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: chúng ta cần làm rõ giá NƠXH như thế nào là hợp lý. Bởi vì theo quy định của pháp luật hiện nay, giá bán NƠXH đã cho phép chủ đầu tư tính toán đầy đủ các cơ cấu hình thành giá bán. Đối với mỗi một dự án khác nhau thì giá bán sẽ khác nhau.
Đơn cử, đã có quỹ đất sạch rồi, chúng ta xây dựng một tòa nhà ở thì về cơ bản giá NƠXH sẽ chỉ bao gồm giá thành xây dựng khối nhà đó. Thế nhưng nếu đây là một dự án NƠXH độc lập mà chủ đầu tư phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ở trong dự án, khi đó, các hạ tầng này chủ đầu tư phải tính vào giá bán và như thế mặc dù là tiền sử dụng đất của hai loại hình dự án này đều được Nhà nước miễn nhưng chi phí của mỗi loại hình dự án sẽ khác nhau.
Bên cạnh đó, mặc dù tiền sử dụng đất đối với dự án NƠXH được Nhà nước miễn nhưng trong trường hợp phải giải phóng mặt bằng, phải làm công tác để đền bù, tái định cư thì những chi phí đó nếu Nhà nước không hỗ trợ cho doanh nghiệp, doanh nghiệp cũng phải tính vào trong giá thành. Như thế thì giá sẽ cao hơn so với các trường hợp đã có quỹ đất sạch rồi
Vì vậy, điều này nó liên quan đến chất lượng của quỹ đất, nếu địa phương bố trí quỹ đất sạch để bàn giao cho Nhà nước đầu tư, đồng thời là đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội kết nối với diện tích đất để phát triển NƠXH thì giá bán sẽ giảm hơn các trường hợp mà chủ đầu tư phải tự bỏ tiền ra.
Thực tế cũng sẽ có những trường hợp, việc xác định giá bán NƠXH chưa đúng với quy định. Ví dụ như có các trường hợp có thể phân bổ tiền lợi nhuận của phần nhà ở thương mại và NƠXH chưa phù hợp hay giá lợi nhuận định mức của các dự án NƠXH cao hơn mức quy định là 10%.
Cũng theo ông Hà Quang Hưng, một trong những vấn đề tồn tại thời gian vừa qua là việc thẩm định giá bán NƠXH. Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư sau khi xây dựng xong dự án NƠXH phải trình lên cơ quan quản lý nhà nước là Sở Xây dựng hoặc Sở Tài chính tại địa phương để thẩm định và chủ đầu tư phải đợi sau khi các cơ quan quản lý nhà nước thẩm định xong đồng ý thì mới được mở bán.
Nhiều địa phương cũng có hiện tượng theo quy định là 30 – 60 ngày có ý kiến với giá bán này, nhưng nhiều địa phương đến cả nửa năm cũng không ra được ý kiến cho chủ đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư không thể đưa sản phẩm của mình ra thị trường sớm được.
Bên cạnh đó, chúng ta lại quy định hai bước: Bước đầu tiên vẫn là thẩm định, sau khi dự án xong vẫn phải thực hiện quyết toán và việc quyết toán này vẫn sẽ là phương án chốt. Nếu chủ đầu tư bán giá cao hơn giá quyết toán thì chủ đầu tư phải trả lại cho người dân. Có thể nói, chúng ta có đến 2 bước để kiểm soát giá bán như thế là tăng thủ tục và tăng chi phí tuân thủ, như vậy không linh hoạt cho chủ đầu tư.
Từ thực tế đó, trong Nghị quyết lần này, Chính phủ trình Quốc hội quyết theo hướng cơ quan quản lý chỉ kiểm soát phần ở đằng sau. Tuy nhiên, để đảm bảo tính công khai, công bằng, minh bạch, chính xác, Nghị quyết yêu cầu chủ đầu tư chủ động theo các phương pháp tính giá bán nhà ở xã hội đã được quy định trong pháp luật, nhưng chủ đầu tư sẽ phải thuê một đơn vị tư vấn có đủ năng lực để thẩm định giá bán này trước khi chủ đầu tư công bố.
Sau khi đã hoàn thành xong dự án thì chủ đầu tư vẫn phải thuê một đơn vị kiểm toán độc lập đối với các nguồn vốn không phải là nguồn vốn nhà nước và Kiểm toán nhà nước sẽ kiểm toán các công trình sử dụng nguồn vốn đầu tư công, gửi kết quả kiểm toán này đến Sở Xây dựng để Sở có ý kiến đối với giá bán là đúng hay chưa đúng quy định; đồng thời có các chế tài nếu chủ đầu tư bán cao hơn, nếu chủ đầu tư bán thấp hơn giá quyết toán thì chủ đầu tư cũng không được thu thêm.
“Chúng tôi cho rằng quy định này sẽ tạo sự linh hoạt cho chủ đầu tư đồng thời giảm áp lực công việc cho các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương nhưng vẫn đảm bảo sự minh bạch, công bằng cho các chủ thể liên quan ở đây là chủ đầu tư cũng như là người mua được tiếp cận sản phẩm với giá bán phù hợp”, ông Hưng nhấn mạnh.
Nguồn: https://markettimes.vn/dinh-gia-ban-nha-o-xa-hoi-chua-linh-hoat-cho-chu-dau-tu-85661.html
Rate this post
Bài viết Định giá bán nhà ở xã hội chưa linh hoạt cho chủ đầu tư đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Công ty TNHH Định giá Bến Thành – Hà Nội.
Tiếp tục đọc...
Relate Threads
Interested Threads
